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中民投视为“定海神针”的董家渡地块,绿地能不能吃下?

时间:2019-02-14 01:50来源:财经新闻 作者:财经在线 点击:

  被中国民生投资股份有限公司(简称“中民投”)内部称为“定海神针”的上海董家渡项目传出了易手的消息。

  据财联社2月13日报道,绿地集团有意接盘中民投的上海董家渡项目。对此,绿地集团表示,“一切以上市公司公告为准”。

  但是,绿地内部人士也直言这是块风水宝地,是“上海市中心的绝版地块”。对此,上海中原地产资深分析师卢文曦评价称:“市场上也在传中民投出现现金流紧张,绿地如果在此时接盘不失为一个很好的时机,因为像上海市中心这么核心的地块几乎已经绝版,只能通过收购得来。但是,由于该地块体量大、耗资大,接盘方也会面临着极大的开发难度。”

  董家渡地块总投资预计达到604亿元

  2014年11月,董家渡项目由中民投联合上海外滩投资开发(集团)有限公司(简称上海外滩投资)、中民嘉业投资有限公司(下称“中民嘉业”)控制的上海佳渡置业,斥资248.5亿元拿下了董家渡地王,是当年上海总价地王,亦为中民投最优质的资产之一。

  中民投同时也是中民嘉业的控股股东,拿地之后,董家渡项目的开发公司为中民外滩房地产开发有限公司(简称中民外滩),最初中民投持有该项目85%的股权、上海佳渡置业持有该项目10%的股权、国资背景的上海外滩投资持有该项目5%的股权。

  2015年12月18日,在拿地13个月之后,上述董家渡地块正式举行开工仪式,启动工程建设。根据中民投向有关部门报批的文件,董家渡的总建筑面积113.9万平方米,总投资概算达到了604亿元,相当于3座-4座上海中心大厦的投资。整个项目计划在2021年全部竣工。

  2017年,中民投将自己持有的该项目36%的股权、旗下上海佳渡置业持有的9%的股权(合计45%股权)转让给安信信托(600816),中民投持股下降比例至49%,上海佳渡置业持股比例下降至1%。安信信托此后发行系列信托产品共募资240亿元以受让这45%股权。

  目前,中民投及其控股子公司上海佳渡置业持有项目公司50%股份,安信信托持股45%。

  绿地能吃得下吗?

  “董家渡地块是上海最中心黄金地块、拥有一线的黄浦江江景,但是体量非常大,自持比例高,一般开发商很难接盘。”卢文曦分析称。

  据该地块的出让条件规定,受让人须自持办公部分地上建筑面积不低于60%,十年内不得转让。自持部分自持期自本项目竣工验收取得房地产权证之日起计算,自持期满后,受让人如需转让,须征得出让人同意。对于可转让的办公部分,最小转让单位为栋。受让人如需转让商业部分,须对地上和地下分别采取整体转让的方式进行转让,在地块划分街坊后,受让人也可按各街坊采取地上和地下整体转让的方式。受让人在对商业部分转让前也须征得出让人同意。此外,受让人须长期自持住宅部分建筑面积不少于5000平方米用于租赁,不得擅自销售,受让人如需销售,销售前须征得出让人同意。

  “该地块自持比例高,以办公和商业业态为主,住宅占比低,对于绿地来讲,一方面,绿地拥有高端办公楼的运营经验,擅长打造超高层,这是优势,但是另一方面,也意味着该地块很难实现快周转,耗资大,回收周期长。”卢文曦称。

  此外高额的投资成本也是该项目开发的难题。据上海房地产业内人士测算,该地块投资总额预计达到604亿元,平均地上单位成本约是8.6万元/平方米,算上车库等地下面积将达到5.3万元/平方米。

  按照已经投资进去的成本和地价,加上四年以来上海地价的升值和财务成本,卢文曦预测该地块整体转让的售让价格是非常高昂的,“如果绿地接盘的话,不排除引进合作伙伴共同开发,这样可以共担风险。”

  董家渡地块转让会成为中民投的“救命稻草”吗?

  2014年8月21日,由全国工商联牵头组织、59家知名民营企业发起设立的中国民生投资股份有限公司在沪正式揭牌。作为全国首家“国字头”民营投资公司,中民投被称为民间版“中投”,其聚合的59家股东名单中包括苏宁电器、亿达控股、泛海建设等国内知名民企。

  拿下董家渡地块后,中民投对此地块非常重视。据接近中民投的人士称,“董家渡地块是头号项目,领导非常重视。”对于这笔投资,时任中民投董事长董文标曾宣称,“三四年就能回本。”可是,2019年春节刚过,董家渡地块不仅没有顺利回本,却可能面临被出售的命运。

  据公开资料显示,中民投已经债务缠身。据2018年12月债券募集说明书披露,从2015年以来中民投资产负债率逐年攀升,截至2018年9月末,中民投负债率达到74.89%,负债总额约2328亿元,其中,一年内到期的非流动负债430亿元,面临较大的短期偿债压力。

  此外,中民投2018年三季报显示,去年前三季度,公司营业总收入为246.87亿元,同比增长48.17%;净利润16.02亿元,同比大跌59.78%。

  事实上,自去年下半年开始,中民投几次传出资金紧张,先是中民投债券大幅下跌,后是债券兑付出现技术性违约。

  据媒体报道,2019年2月1日起,中民投被上海金融法院列为被执行人,其持有的中民嘉业832857.14万元股权被冻结,冻结期限至2022年1月31日。由于中民投是中民嘉业的控股股东,本次被法院冻结的股份占中民投持股的92.07%。

  在冻结的情况下,董家渡地块命运如何仍是谜团。

  新京报记者 徐倩 编辑 武新 校对 柳宝庆

(责任编辑:唐明梅 )

(责任编辑:admin)
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